Com juros altos, cresce número de imóveis em leilão no Brasil; saiba como reivindicar reparação financeira

O mercado imobiliário brasileiro vive um movimento de expansão na oferta de imóveis em leilão. Dados da Caixa Econômica Federal, maior financiadora habitacional do país, mostram que entre janeiro e agosto foram realizados 63 leilões extrajudiciais, envolvendo 35.566 imóveis em todo o Brasil - uma alta de 12,9% ante as 31.493 unidades postas à venda no mesmo período de 2024.

O aumento do volume de propriedades disponíveis em leilão extrajudicial reflete tanto o encarecimento do crédito imobiliário quanto as dificuldades de pagamento enfrentadas pelas famílias. As taxas para financiamento imobiliário nos principais bancos brasileiros variam, atualmente, entre 11,29% e 13,50% + TR ao ano, segundo dados de mercado, com a Caixa oferecendo as taxas mais competitivas.

De acordo com a plataforma de business intelligence Auket, que monitora mais de 800 leiloeiros em território nacional, no primeiro semestre de 2025 houve 25% de crescimento no número de imóveis disponíveis para arremate. Um volume expressivo, de 116,6 mil propriedades, avaliadas em cerca de R$ 70,7 bilhões. O Sudeste concentrou mais da metade da oferta, com 57,8 mil destes imóveis, seguido por Sul (21.056) e Nordeste (18.512), respectivamente.

Saldo sobejante: uma reparação possível

Embora a perda do imóvel seja, em geral, traumática, o mutuário pode ter direito a uma compensação financeira. Quando o imóvel é leiloado por valor superior à dívida e aos encargos, o excedente deve ser devolvido ao antigo proprietário, mecanismo conhecido como saldo sobejante.

“Mesmo que o mutuário esteja devendo e o banco leve seu imóvel a leilão, ele tem direito a receber a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi arrematado e o montante da dívida, incluindo encargos e custos do leilão. Esse excedente deve ser restituído ao devedor, pois a instituição financeira não pode se apropriar do que vai além do débito”, explica o advogado Amadeu Mendonça, especialista em negócios imobiliários e planejamento patrimonial.

O especialista destaca que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu que é responsabilidade do credor fiduciário informar e repassar esse montante ao mutuário. O prazo para requerer a restituição é de até cinco anos após o leilão, com atualização monetária e juros de mora. Para tanto, ele orienta que o devedor obtenha o “auto de arrematação”, a principal prova do valor negociado em leilão pelos bancos.

Um caso emblemático, citado pelo advogado, envolveu um casal de Pernambuco que comprou um apartamento financiado pela Caixa em 2011. Após a inadimplência, o bem foi leiloado por R$ 285 mil, valor muito acima da dívida de R$ 152,9 mil. A Justiça determinou que o banco devolvesse o excedente de R$ 132 mil aos autores da ação, corrigido monetariamente. “Não é justo que a instituição financeira fique com o valor além da dívida. O saldo sobejante é um direito garantido por lei”, ressalta Mendonça.

Oportunidades e riscos para compradores

Quem deseja adquirir um imóvel em leilão da Caixa, por exemplo, pode optar por modalidades como 1º e 2º leilão, licitação aberta, venda online e venda direta online. Nas disputas conduzidas por leiloeiros, vence a maior oferta, sendo cobrada comissão de 5% do arrematante. Já nas vendas online e diretas, a negociação é feita no portal da Caixa.

Os imóveis costumam ser negociados abaixo do valor de mercado e, em alguns casos, é possível financiar o lance ou utilizar consórcios imobiliários, modalidade que tem se tornado cada vez mais popular no país, segundo a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim).

No entanto, é essencial analisar o edital em detalhes, verificar eventuais débitos de IPTU e condomínio, além da situação de ocupação do imóvel. “É lá que constam regras de pagamento, condições de financiamento e prazos para arremate”, salienta o advogado Amadeu Mendonça.

Outro aspecto importante é verificar se o imóvel está ocupado. Quando a desocupação não é voluntária, considerando que muitas vezes o ocupante está perdendo o bem por inadimplência do financiamento ou execução judicial, pode ser necessário ingressar com ação judicial para obter a posse do imóvel.

Diferença entre leilões judicial e extrajudicial

O judicial ocorre quando há dívidas de financiamento, condomínio ou tributos, sendo conduzido pelo Judiciário, com maior segurança jurídica, mas prazos mais longos. Já o extrajudicial, mais comum em contratos de alienação fiduciária, permite que o próprio credor consolide a propriedade e realize o leilão de forma mais ágil.

Enquanto o leilão judicial segue os ritos do Código de Processo Civil, o extrajudicial é regulado pela Lei 9.514/97. Em ambos os casos, o comprador precisa avaliar riscos, encargos e condições do edital.