Inadimplência cresce em condomínios durante crise causada pela pandemia

Diante de um momento de crise, é observável o crescimento de inadimplentes em condomínios residenciais. Nem sempre é fácil manter em dia as contas da casa e as taxas condominiais, que são obrigatórias e servem para pagar as despesas do condomínio, como energia em áreas comuns e funcionários.

Esse é um problema mais comum do que parece, principalmente se levarmos em conta o tempo atual de pandemia, onde muitos brasileiros estão sofrendo com o desemprego e a redução da receita da casa. Mas, o que ocorre, é que o não pagamento desta taxa acarreta em muitas consequências para o condomínio, que sofrerá com uma restrição orçamentária.

A cota condominial é cobrada pela fração ideal do apartamento, ou seja, de acordo com seu tamanho e tipo, e os valores são aprovados em assembleias com a presença de todos os moradores, decidindo a previsão orçamentária do condomínio para o ano vigente.

A taxa de inadimplentes no Brasil gira em torno de 15% atualmente. Nesses casos, os moradores passam a serem cobrados pelos atrasos. Em um primeiro momento, o residente recebe um prazo de 30 dias, já previstos no boleto condominial, para o pagamento da dívida. Em média de 30 a 60 dias essa cobrança é feita diretamente pela administradora ou síndico do prédio. Nos casos em que o problema não é resolvido amigavelmente entre as partes, o morador é notificado por um advogado e em 90 a 120 dias a unidade é executada judicialmente para quitar os débitos. A lei ainda prevê uma multa de 2%, além de juros de 1% ao mês e correção inflacionária.

Uma outra dor de cabeça ao entrar com processos judiciais é que o morador será responsável por arcar com os custos processuais e honorários dos advogados. Com o andamento do processo, o condômino também tem seu nome negativado em órgãos de proteção ao crédito.

De acordo com o advogado especialista em direito condominial Cezar Nantes, a cobrança pode ser executada judicialmente, pois o código de processo civil incluiu a cota condominial como título executivo extrajudicial. Essa é uma alternativa que comumente os síndicos recorrem, pois o déficit no orçamento pode ser prejudicial ao condomínio como um todo.

“A grande maioria dos condomínios possuem como receita única a cota condominial. Ela é utilizada para arcar com todas as depesas do condomínio, entre elas funcionários, consumos de energia, água e gás, manutenções entre outros. Quando existe inadimplência o valor da cota aumenta, pois o condomínio mesmo com uma porcentagem menor de pagantes, precisa arcar com 100% das despesas. Consequentemente uma cota condominial maior pode até desvalorizar o patrimônio”, explica o advogado.

Nos casos de inadimplência, o condomínio precisa compensar para manter os compromissos financeiros em dia, isso significa que, na maioria das vezes, o valor é repassado em forma de aumento da taxa para outros moradores. Ou seja, quem paga em dia, acaba pagando a conta de quem está inadimplente, o que leva a desgastes e até conflitos internos.

Alguns síndicos adotam medidas mais flexíveis, como é o caso da síndica Polyana de Holanda, que proporciona dilatação das parcelas através de mediações entre o condomínio, departamento jurídico e morador. “Criamos um grupo interno de vendas para contornar a pandemia, o qual proporcionou um bem estar financeiro individual para muitos moradores. Dando margem aos mesmos para a continuidade do pagamento da taxa de condomínio. Posteriormente, sempre parto do princípio que a legislação vigente tem que ser obedecida”, relata.

Caso o morador seja notificado, é necessário que ele esteja atento ao que foi acordado ou poderá perder o imóvel, mesmo que seja o único bem da família. A penhora é o último recurso, caso não haja a quitação da dívida, podendo ser o próprio imóvel ou outros bens, como automóveis. Após a penhora, os bens vão a leilão e o valor usado para pagar os débitos ao condomínio, que tem preferência sobre outras dívidas que o morador possa ter.

Para aqueles que estão em falta com o condomínio, algumas restrições são impostas como a proibição de votar em assembleias e a possibilidade de se candidatar a síndico. O morador, no entanto não pode ser impedido de usar de alguma área pública do condomínio, como salienta o advogado Cezar Nantes: “o tribunal já está pacificado neste sentido que a consequência ao devedor é a execução e não a de perder direitos de utilização de área comum, muito menos práticas vexatórias”.

Por isso, para quem está devendo, a dica do advogado é procurar o síndico para tentar um acordo o quanto antes, evitando alguns custos com ações judiciais. “Propostas são aceitas com maior flexibilidade quando o devedor procura o condomínio antes do processo e quando demonstra realmente uma boa fé pra sair dessa situação da inadimplência”, realça.