A Lei do Inquilinato só autoriza o proprietário a pedir a revisão da quantia paga depois que o contrato completa três anos de vigência. Isso não significa que uma proposta de aumento de 30% será automaticamente aceita: cabe à Justiça avaliar se esse percentual corresponde à realidade do mercado.
A diferença entre as duas situações costuma gerar confusão para quem aluga um imóvel. Comunicar ao inquilino a intenção de aumentar o valor não tem qualquer efeito sobre o que já ficou acertado em contrato.
Sem um entendimento entre locador e locatário ou uma decisão da Justiça, prevalece o que foi assinado originalmente, sujeito apenas à correção pelo índice contratual, seja IGP-M ou IPCA.
Em um aluguel de R$ 2.000, essa proposta de reajuste resultaria em uma mensalidade de R$ 2.600, mas esse valor adicional de R$ 600 só vale de fato se a Justiça confirmar que ele reflete o preço praticado no mercado.
Diferença entre reajuste anual e revisão judicial
Corrigir a inflação acumulada em 12 meses pelo índice do contrato é uma coisa; ajustar a quantia à valorização do bairro é outra, bem diferente. O primeiro mecanismo apenas repõe o poder de compra perdido com a inflação, sem levar em conta mudanças na região ou na oferta de imóveis parecidos.
É aí que entra o artigo 19 da Lei do Inquilinato: passados três anos de contrato. Sem acordo, locador ou locatário podem acionar a Justiça para adequar a quantia paga ao que se pratica no mercado. A via judicial está aberta nos dois sentidos, se a região perdeu valor, o inquilino também pode usar essa ferramenta para pedir redução.
Quem entra com a ação revisional precisa comprovar que o montante atual destoa do praticado por imóveis similares na mesma região. Costuma ser nomeado um perito para avaliar o imóvel antes de qualquer decisão final, e pode ser fixada uma quantia provisória, limitada a 80% do que o locador pediu inicialmente.
A perícia leva em conta tamanho, estado de conservação, localização e o preço de anúncios de imóveis parecidos naquele mesmo bairro. A diferença entre o que se pagava antes e o que passa a ser cobrado conta a partir do momento em que o réu é citado no processo.
O que checar antes de recusar a proposta
Dizer não ao aumento é um direito garantido por lei, mas convém investigar se a mensalidade paga realmente ficou abaixo da média da região. Checar quanto custa o metro quadrado de imóveis semelhantes, usando sites de anúncios e referências como o índice FipeZap, ajuda a embasar essa avaliação.
Além de observar quanto IGP-M e IPCA acumularam nos últimos 36 meses em relação aos 30% propostos. A quantidade de imóveis vazios na vizinhança também pesa nessa conta: muita vacância tende a enfraquecer o pedido do proprietário. Ter em mãos a cópia do contrato, com data de início e cláusula de reajuste, ajuda a sustentar qualquer resposta dada ao locador.
Existe ainda um detalhe que muda tudo: contrato que já passou do prazo e virou locação por tempo indeterminado permite ao proprietário retomar o imóvel com aviso de apenas 30 dias. Nesse cenário, recusar o aumento pode terminar em mudança forçada, não em disputa judicial.
A diferença entre o aluguel pago e o preço atual de imóveis parecidos costuma explicar por que um proprietário pede 30% a mais. Quando a inflação acumulada no período fica bem abaixo desse percentual, a ação revisional é o único caminho para quem quer aumentar o aluguel.
Para quem quer manter ou reduzir o aluguel, reunir anúncios de imóveis da mesma vizinhança sustenta a defesa. No fim, nenhuma das partes decide o montante sozinha: prevalece o preço de mercado comprovado nos autos e reconhecido pela Justiça.
