Uma decisão judicial em andamento no Rio de Janeiro pode abrir caminho para que inquilinos de todo o Brasil tenham direito a receberem o dobro de valores pagos em taxas consideradas indevidas em contratos de aluguel.
O caso, foi movido inicialmente no Rio de Janeiro, pelo MP-RJ (Ministério Público do Rio de Janeiro), e envolve a atuação da plataforma digital QuintoAndar. No entanto, especialistas ouvidos pelo portal ND Mais, acreditam que uma decisão favorável aos inquilinos pode incentivar mudanças em todo o território nacional, impactando milhões de contratos firmados no país, além de redefinir as regras de cobrança no mercado imobiliário.
A discussão gira em torno de taxas adicionais aplicadas a locatários durante o processo de aluguel, como cobranças de serviço e análise de documentação. Dependendo do desfecho no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, consumidores podem não apenas deixar de pagar essas tarifas no futuro, mas também receber valores de volta, inclusive em dobro, conforme decisões já tomadas em primeira instância.
Entenda a disputa que pode afetar contratos em todo o país
A ação foi movida pelo Ministério Público do Rio de Janeiro em 2022 e questiona a legalidade de cobranças feitas diretamente aos inquilinos por plataformas intermediadoras de aluguel. A principal tese é que esses custos deveriam ser atribuídos aos proprietários dos imóveis, conforme a legislação que regula o setor.
No centro da controvérsia estão duas cobranças principais: uma taxa de serviço calculada sobre o valor mensal do aluguel e uma taxa cobrada no momento da reserva e análise de documentos do interessado no imóvel. O Ministério Público sustenta que esses custos fazem parte da atividade de intermediação e não deveriam ser transferidos ao locatário.
Já a plataforma defende que o modelo digital oferece serviços adicionais ao inquilino, o que justificaria a cobrança específica dentro da estrutura do contrato.
Decisões judiciais divergentes aumentam incerteza no setor
O caso já teve decisões em sentidos opostos. Em primeira instância, a Justiça determinou a suspensão das cobranças e estabeleceu a devolução em dobro dos valores pagos pelos consumidores, além de indenização por dano coletivo.
No entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro suspendeu os efeitos dessa decisão até o julgamento final dos recursos. Isso mantém as cobranças ativas enquanto o processo ainda não tem desfecho definitivo.
Esse cenário cria insegurança jurídica, já que o setor segue operando sem uma definição final sobre a legalidade das taxas.
O que dizem especialistas sobre a devolução dos valores
Em entrevista ao ND Mais, o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, afirma que a legislação brasileira já estabelece que custos de intermediação devem ser pagos pelo proprietário do imóvel. Segundo ele, a cobrança direcionada ao inquilino contraria esse princípio previsto na Lei do Inquilinato.
Na mesma entrevista, o especialista também destacou que o Código de Defesa do Consumidor pode enquadrar esse tipo de cobrança como abusiva, já que o locatário não teria alternativa prática para evitar o pagamento dentro do contrato.
Ele ainda explica que, caso a Justiça confirme o entendimento da primeira instância, um efeito cascata no país pode fazer com que empresas do setor percam parte relevante de sua receita e tenham que reestruturar seus modelos de negócio, absorvendo custos ou repassando-os aos proprietários.
Como dito pelo advogado Pedro Henrique, também em entrevista ao ND Mais, uma decisão definitiva contra as cobranças pode estimular novas ações judiciais e fiscalizações em outros estados, já que práticas semelhantes são adotadas por diferentes plataformas do mercado imobiliário.
Reembolso pode ser difícil, mas impacto seria amplo
Caso a devolução em dobro seja confirmada, o processo de restituição pode ser complexo. Segundo os especialistas ouvidos na reportagem do ND Mais, seria necessário identificar contratos, valores pagos e consumidores elegíveis, o que representa um desafio operacional em larga escala para uma plataforma com atuação nacional.
Ainda assim, o impacto financeiro pode ser significativo, considerando o volume de contratos realizados ao longo dos últimos anos e a abrangência da empresa no mercado de locação digital.
Efeitos podem mudar a lógica do aluguel no Brasil
Se a Justiça mantiver o entendimento favorável ao Ministério Público, a tendência é que custos hoje pagos pelos inquilinos sejam redistribuídos para os proprietários, que podem ou não repassar parte desses valores no preço final do aluguel.
Para os especialistas citados na reportagem do ND Mais, isso também pode trazer mais transparência ao processo de locação, já que o custo total ficaria mais evidente no momento da contratação, sem taxas adicionais inesperadas ao longo do processo.
Por outro lado, se o entendimento for favorável às plataformas, o mercado pode assistir à ampliação de novas cobranças aplicadas aos inquilinos, com diferentes nomenclaturas e formatos.
O mérito final do caso ainda será analisado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. O resultado deve funcionar como referência nacional para definir como serão divididos os custos entre inquilinos, proprietários e plataformas digitais no mercado de aluguel brasileiro.
