A reforma tributária, aprovada pelo Congresso e em fase de regulamentação, vai mudar as regras para quem lucra com aluguel de imóveis.
A partir de 2026, um novo imposto passará a ser aplicado em casos específicos, atingindo principalmente pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados e recebem acima de R$ 240 mil por ano — o equivalente a R$ 20 mil mensais.
Como vai funcionar a nova cobrança
Os tributos que entram em vigor são o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Eles substituirão encargos já conhecidos, como ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI. A novidade é que, além das empresas imobiliárias — que já pagam tributos atualmente —, pessoas físicas com alta renda de aluguel também passarão a contribuir.
O impacto será restrito principalmente a quem tem apenas alguns imóveis e não alcança a renda mínima não deve ser afetado. O novo imposto não atinge todos os proprietários, apenas aqueles com patrimônio e faturamento elevados.
Outro ponto da reforma que preocupa o setor é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”. A proposta é centralizar dados de propriedades que hoje estão dispersos entre cartórios, prefeituras e Receita Federal. A expectativa é que a medida traga mais controle sobre movimentações imobiliárias, mas há receio de que seja usada futuramente como base para aumento do IPTU.
Especialistas orientam que quem se enquadra no novo critério busque planejamento tributário para reduzir impactos. Há quem defenda, inclusive, a abertura de pessoa jurídica para gerir aluguéis, já que empresas terão direito a redutores na alíquota.
Enquanto a regra não entra em vigor, vale o alerta: proprietários que tentarem usar a reforma como justificativa para reajustar contratos antes do prazo poderão ser enquadrados em práticas abusivas.
