Uma estratégia pouco explorada pelos brasileiros pode representar uma grande economia no financiamento da casa própria. Segundo cálculos do Banco Central, a antecipação de parcelas em contratos imobiliários reduz em até 35% o custo total do empréstimo, ao direcionar os pagamentos extras para a diminuição do saldo devedor em vez de apenas abater os juros.
Na prática, a chamada amortização extraordinária altera a forma como o banco calcula as parcelas seguintes. Quando o cliente faz um aporte adicional, o valor é aplicado diretamente no principal da dívida, reduzindo a base sobre a qual incidem os juros compostos.
Em 2024, 27% dos contratos ativos no país registraram algum tipo de pagamento antecipado, seja com recursos próprios ou com dinheiro do FGTS.
Price x SAC: impacto diferente
O mercado brasileiro é dominado por dois modelos de amortização:
- Tabela Price: responsável por 83% dos contratos em 2025, tem parcelas fixas, mas com composição variável entre juros e amortização.
- SAC (Sistema de Amortização Constante): utilizado em 17% dos contratos, apresenta prestações decrescentes ao longo do tempo.
O efeito da antecipação muda de acordo com o modelo.
No SAC, antecipar 12 parcelas finais de um financiamento de 30 anos pode encurtar o prazo em 4 anos e 7 meses.
Na Price, o mesmo pagamento extra reduz em 22% o total de juros pagos, mantendo o valor das prestações.
Ferramentas e incentivos
Bancos como Caixa e Santander permitem antecipações a partir de R$ 500, sem tarifas adicionais, por meio de seus aplicativos. O FGTS também é uma das principais fontes de quitação: em 2024, 1,2 milhão de trabalhadores destinaram R$ 9,3 bilhões do fundo para esse tipo de operação.
Outro caminho é usar o 13º salário. Simulações mostram que aportes semestrais com esse bônus reduzem o Custo Efetivo Total (CET) em até 1,2 ponto percentual ao ano.
Vale a pena simular antes
Especialistas recomendam que cada cliente faça simulações antes de aplicar valores extras. Em um financiamento de R$ 500 mil, por exemplo, um pagamento único de R$ 20 mil pode gerar economia de R$ 48 mil em juros no SAC, ou reduzir o prazo em 11 meses na Price.
Hoje, 94% das instituições financeiras oferecem simuladores digitais que permitem calcular em tempo real o impacto de cada antecipação.
