Imóvel irregular pode esconder oportunidade ou grande prejuízo; especialista alerta para cuidados antes da compra

O mercado imobiliário brasileiro convive há anos com um desafio estrutural: a grande quantidade de imóveis que apresentam algum tipo de irregularidade documental ou construtiva. Dados históricos do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MDR), de 2019, apontam que cerca de 30 milhões de imóveis no país estavam em situação irregular, número que representava mais de 50% das propriedades brasileiras à época.

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Hoje em dia o tema continua relevante para compradores e investidores, principalmente porque nem toda irregularidade representa o mesmo nível de risco. “Primeiro é preciso entender qual é a irregularidade existente, quais são os caminhos para regularização e quais riscos estão envolvidos na aquisição”, afirma o advogado Amadeu Mendonça, especialista em Negócios Imobiliários e sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados Associados.

A maioria dos problemas no Brasil, segundo o especialista, deriva de práticas culturais de informalidade ou da alta burocracia. Entre as situações mais frequentes estão o "contrato de gaveta", em que a operação de compra e venda é feita por documento particular e sem registro no Cartório de Imóveis. “Esse tipo de situação deixa o comprador vulnerável caso o antigo dono sofra penhoras ou faleça, pois quem não registra não é dono”, destaca o advogado.

Outro entrave é a falta de averbação da construção, problema que define os famosos “puxadinhos”. Isto é, quando a edificação não consta na matrícula do terreno, o que pode inviabilizar financiamentos bancários.

Pendências de inventário, quando bens de herança são negociados sem a formalização da partilha, e construções em loteamentos clandestinos, vendidos sem aprovação municipal, infraestrutura básica ou matrícula própria, são outros problemas recorrentes no país.

“Existe ainda o risco das dívidas atreladas ao bem, como IPTU e condomínio atrasados. Como esses débitos ‘seguem’ o imóvel, o novo comprador herda o passivo, e a propriedade pode até ir a leilão para quitar a inadimplência”, adverte o advogado.

Como evitar uma “compra-problema”

Antes de fechar negócio, especialistas recomendam que o comprador faça uma análise detalhada da documentação do imóvel e da situação jurídica do proprietário, procedimento conhecido no mercado como Due Diligence imobiliária. A matrícula atualizada é um dos primeiros documentos a serem avaliados, pois registra informações vitais como o histórico de propriedade, eventuais restrições judiciais, penhoras e alterações na construção.

Também é fundamental verificar se a construção existente está devidamente registrada, se há aprovação dos órgãos municipais, se o imóvel está em área regularizada e se existem pendências ambientais, urbanísticas ou tributárias.

“Um imóvel pode parecer uma oportunidade pelo preço, mas o comprador precisa entender se o desconto representa apenas o custo e o tempo de regularização ou se está diante de um problema que pode inviabilizar o uso, a venda futura ou até a obtenção de financiamento”, destaca Mendonça.

Imóveis estressados podem ser oportunidade

Apesar dos riscos, imóveis com algum tipo de pendência também podem representar excelentes oportunidades de investimento para compradores bem assessorados. O chamado “imóvel estressado”, aquele que apresenta problemas jurídicos, documentais ou operacionais, costuma chegar ao mercado com descontos relevantes justamente por afastar a grande massa de compradores tradicionais, que buscam crédito bancário imediato.

Para investidores, a lógica é semelhante à de outros ativos de maior risco: quanto maior a complexidade, maior pode ser o retorno, mas somente quando há informação, planejamento e uma análise criteriosa antes da aquisição. “Já tivemos um cliente que conseguiu um desconto de 40% em relação ao valor de mercado do bem, já com todos os custos de regularização calculados. Mas esse ganho só foi possível porque entendíamos o risco, sabíamos quanto ia ser gasto e o tempo que levaria para resolver”, reforça o especialista.

Tipos de irregularidades mais comuns:

● O "Contrato de Gaveta": Ocorre quando a compra e venda é feita apenas por um contrato particular, sem a lavratura da escritura pública e sem o registro no Cartório de Imóveis. Juridicamente, a máxima "quem não registra não é dono" prevalece, deixando o comprador vulnerável caso o antigo dono sofra penhoras ou venha a falecer.

● Falta de averbação da construção (o "puxadinho"): Acontece quando o terreno está devidamente registrado no nome do proprietário, mas a casa construída (ou reformas significativas e ampliações) não consta na matrícula do imóvel. Sem a averbação, o imóvel dificilmente pode ser financiado por um banco.

● Pendências de inventário (Bens de herança): Imóveis de pessoas falecidas que são negociados ou ocupados pelos herdeiros sem a abertura ou finalização formal do processo de inventário e partilha.

● Loteamentos clandestinos ou irregulares: Terrenos desmembrados e vendidos sem a aprovação da prefeitura e dos órgãos ambientais, muitas vezes sem infraestrutura básica (água, esgoto, luz) e sem matrícula individualizada.

● Dívidas atreladas ao bem: Imóveis com alto acúmulo de IPTU atrasado ou cotas condominiais não pagas. Como essas dívidas "seguem" o imóvel, o novo comprador herda o passivo, e o bem pode até mesmo ir a leilão para quitar a inadimplência.