O Banco Nacional de Demandas Repetitivas, sistema de dados do Conselho Nacional de Justiça, estima que boa parte das oito mil ações envolvendo atraso na entrega de imóveis que estão em tramitação envolva o Minha Casa, Minha Vida. No entanto, esta situação pode mudar, já que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu a favor de quatro teses para contratos de compra e venda de imóveis residenciais pelo programa pelas faixas 1,5, 2 e 3.
De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Alagoas, Anthony Lima, a decisão do STJ deve resolver muitos dilemas e pesadelos vividos pelos mutuários.
Anthony Lima conta que a primeira das teses fixou que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. “Na prática, isso altera a promessa de compra e venda firmada entre o comprador e o construtor, sendo que será somente considerada válida a cláusula que estipular data certa para entrega das chaves. Qualquer outra previsão que dificulte a compreensão de data ou esteja vinculada a assinatura de outro contrato é considerada ilegítima”, explica.
A segunda tese fixou que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o construtor deverá pagar o aluguel de uma moradia ao mutuário até que a entrega de seu imóvel seja feita. “Esse aluguel se justifica pelo fato de ficar o comprador impedido de ter acesso ao seu bem. Além disso, a demora na entrega acarreta custos para o mutuário, já que, além do financiamento, tem que arcar com a locação de um imóvel até que o seu seja entregue”, conta o consultor jurídico da ABMH.
A cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, torna-se ilegal, conforme entendimento do STF na terceira tese. “Nesse caso, o tribunal entendeu que se a unidade deveria ter sido entregue, obviamente a obra era para estar finalizada, o que não justifica a cobrança de juros, que têm como objetivo remunerar o capital emprestado pelo banco para o construtor durante o período de construção. Ele é cobrado pelo banco do comprador/mutuário, tendo o construtor como fiador dessa obrigação. Com o atraso, o construtor fica obrigado a restituir ao comprador tudo aquilo que foi pago a este título durante o período de atraso”, explica Anthony Lima.
Por fim, a quarta tese fixou que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, após o período de tolerância, acarreta na interrupção de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais oneroso ao consumidor. “Novamente, partindo do pressuposto de que a obra deveria estar finalizada, não se justificaria cobrar correção do saldo devedor do comprador para com o construtor tendo como base índice que reflete a construção civil. Para adequação da relação elegeu-se um índice que reflete a inflação, sendo aplicado somente se for mais benéfico ao consumidor”, conclui o consultor jurídico da ABMH.
